東京都の賃貸・不動産管理会社をお探しの方はネクストライフへご相談ください。

多摩地域は立川・府中・八王子・町田の直営店を拠点に、全域をカバーしています。23区は主要エリアに対応。一覧にない地域の物件も対応できる場合があるので、まずはお気軽にお問い合わせください。

出典：東京都の人口＝「東京都の人口（推計）」2026年8月1日現在／単身世帯比率＝令和2年国勢調査／人口移動＝住民基本台帳人口移動報告 2025年結果／借家率・空き家率＝令和5年住宅・土地統計調査／家賃相場＝SUUMO家賃相場（マンション・2026年7月10日更新。23区は区ごとの相場の幅、多摩地域は立川市・府中市・八王子市・町田市の2LDK）

OUR VIEW

ネクストライフの見解

東京都は単身世帯の比率が全国平均より高く、人口の流入もいまだに続いています。賃貸需要そのものは底堅いエリアといえるでしょう。空き家率も全国平均を下回るものの、駅からの距離や築年数によって、埋まる物件と埋まらない物件の差ははっきり開いてきました。新築の供給が多い分、条件で見劣りする物件ほど苦戦しがちです。23区では初期費用の見せ方とネット掲載の初動が、多摩地域では地元ファミリー層への訴求とリフォームの費用対効果が勝負どころ。ネクストライフは物件ごとにこの分かれ目を見極め、募集条件の設計から入居後の運用まで一貫して担います。

管理会社選びは「管理料の安さ」だけで決めると、空室期間や修繕費でかえって手残りが減ることがあります。契約前の面談で、担当者に直接確かめておきたい6つのポイントをまとめました。

• ① エリアでの管理実績と地域密着度

  対応エリアに店舗と担当者がいるか。来店客の希望条件データを持っているか。管理戸数・入居率は「時点」とあわせて確認します。（当社：東京・神奈川の直営10店舗／年間仲介6,556件／全体入居率98.1%）

• ② 空室対策の提案力

  「家賃を下げましょう」以外の打ち手（設備・募集条件・見せ方・ターゲット変更）を、根拠とともに具体的に出せるか。過去の改善事例を数字で見せてもらえるか。

• ③ 客付けの経路の広さ

  自社客付けだけか、大手ポータル・他社仲介・自社メディア・SNSまで募集面を広げられるか。広告料（AD）の設定方針が説明できるか。

• ④ 入居者対応のスピードと一次対応の体制

  設備故障・クレームの受付は24時間か。一次対応を自社で行うか外注か。対応履歴がオーナー様に共有されるか。

• ⑤ 管理料に含まれる範囲の明確さ

  退去立会い、原状回復の手配、契約更新事務、滞納督促などが基本料金内か、別料金か。「安いプラン」は範囲が狭いだけのことがあります。

• ⑥ 契約と報告の透明性

  中途解約の条件、報告の頻度と様式、費用の明細開示。サブリースの場合は保証賃料の見直し周期と免責期間。契約書ドラフトを事前に確認できるか。

空室は、家賃を下げさえすれば埋まるものではありません。どこにお金をかけ、どこは据え置くのか。その線引きを数字で決めることが、満室への近道です。ネクストライフが日々の管理で実践している考え方を、4つに分けてお伝えしましょう。

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   まず「費用対効果」で打ち手を決める

   工事をするかどうかは、工事費を年間の家賃アップ額で割った回収年数で判断します。工事費100万円で家賃が月1万円上がるなら、回収までは約8.3年。長く保有する前提なら十分に検討できる投資です。反対に回収まで15年以上かかる計画は、途中で次の設備交換の時期が来てしまうため、過剰投資とみなします。

   見落とされやすいのが、空室期間が縮むことの効果でしょう。家賃7万円の部屋が6か月空けば、42万円の機会損失。20万円ほどの小さな改修で退去後1か月以内に決まるようになれば、家賃を1円も上げなくても、退去のたびに出ていた損失を大きく減らせます。

   相場5万円のエリアで200万円をかけ、家賃を6万5千円に上げても、その予算を出せる人は最初から築浅の物件を選ぶもの。競う相手を見誤った改修は回収できず、結局は家賃を下げることになりかねません。

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   家賃は「相場との差」で判断し、下げる前に条件と見せ方を調整する

   相場の基準にするのは、ポータルサイトに載っている募集家賃ではなく、実際に決まった成約賃料です。掲載中の家賃は貸主の希望額にすぎず、売れ残っている部屋の数字も混じっているためです。周辺の成約事例と比べて差が小さければ、値下げより先に礼金やフリーレントなどの募集条件と、写真・募集原稿の見せ方を見直します。

   相場より高く募集するなら、その差額の理由が写真と文章でひと目で伝わらなければ問い合わせは来ません。インターネット無料や宅配ボックスのように、暮らしがどう良くなるかを具体的に示すことで、多少高くても選ばれる余地が生まれます。

   既存の入居者様に賃料改定をお願いする場合は、更新の3〜4か月前には打診を始めましょう。理由と感謝を添えた丁寧なお知らせに、エアコンの交換といった設備の還元を組み合わせると、納得していただきやすくなります。

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   客付けの経路を最大化する

   SUUMO・LIFULL HOME'S・at home・Yahoo!不動産・ニフティ不動産・いえらぶへの掲載に加え、自社メディア「Next Life」「HIGH CLASS」「賃貸の森」「社宅の森」、Instagram・TikTokまで募集面を広げます。地元を知り尽くした賃料設定と、ターゲットを外さない物件プロモーションが、独自のリーシングノウハウの土台です。

   自社の店舗だけで入居者を抱え込むことはせず、他社仲介のネットワークにも物件情報を届けます。入居希望者がどの窓口から探しても、この物件にたどり着ける状態をつくるのが狙いです。

   掲載して終わりにはしません。問い合わせや内見の反応を見ながら、写真や募集条件を細かく調整。空室がある間は募集活動の進み具合を週次のレポートで共有するので、オーナー様も状況をつかみやすいはずです。

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   リフォーム・設備投資はコスパと回収年数で優先順位をつける

   内見で特に見られるのは水回りです。3点ユニットバスを解体してバス・トイレ別にすると100万〜150万円かかりますが、温水洗浄便座の設置やサーモスタット水栓への交換、鏡とシャワーヘッドの新調なら10万〜30万円の範囲で収まり、清潔感が大きく変わります。

   壁の1面だけに色柄を入れるアクセントクロスと、スポットライトを使った照明への変更は3万〜5万円ほど。ポータルサイトに載せる写真の印象ががらりと変わり、ネットからの内見予約が入りやすくなります。

   内見者が最初に目にするのは、部屋ではなく建物の入口。ダイヤル錠付きの集合ポスト、小型の宅配ボックス、エントランスのLED照明といった5万〜15万円の手入れで、大切に管理された物件だと伝わります。設備は下の人気設備ランキングと回収年数を突き合わせ、回収の早いものから導入していきましょう。

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賃貸経営の管理方法は大きく3つです。どれが有利かは、物件の立地・築年数・オーナー様が「安定」と「収益性」のどちらを優先するかで変わります。

• ① 自主管理

  オーナー様自身が募集・契約・集金・クレーム対応・退去精算まで行う方法。

  メリット

  管理料ゼロで手残り最大。

  デメリット

  時間と精神的負担、夜間・遠方対応が難しい、空室時の募集力が弱い。

  向く方

  物件が自宅近く・少戸数・時間に余裕がある方。

• ② 管理委託

  管理会社に委託し家賃の3〜5%程度を支払う方法。空室・滞納リスクはオーナー負担、満室時の収益はそのまま。

  メリット

  手間を減らしつつ収益性を保てる。

  デメリット

  リスクは残る、会社で対応品質に差。

  向く方

  大多数のオーナー様。

• ③ サブリース（一括借り上げ）

  管理会社が一括で借り上げ、空室に関わらず一定賃料を支払う方法。

  メリット

  収入が安定、入居者対応から解放。

  デメリット

  受取は相場の80〜90%、数年ごとに減額の見直し、免責期間、中途解約に制約。

  向く方

  「毎月決まった額」の安心を最優先する方。

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ネクストライフは、物件ごとに「管理委託にした場合」と「サブリースにした場合」の5〜10年の収支を試算してお見せします。当社の利益で一方に誘導することはありません。

入居者募集だけを任せたい方から、管理業務をすべて任せて家賃の滞納保証までつけたい方まで。賃貸経営のスタイルに合わせてお選びください。業務の範囲や手数料の詳細は、管理サービスと料金のページにまとめています。

3つのプランでオーナー様を
サポートいたします

• 一般・専任募集プラン

  弊社にて入居者斡旋,契約書作成を行い、オーナー様ご自身で家賃集金クレーム対応、トラブル処理などを行って頂くプラン

• スタンダードプラン

  弊社にて入居者の斡旋から家賃集金、クレーム対応、設備等の故障対応を全て行うプラン

• プレミアムプラン

  弊社にてオーナー様の代わりに管理業務を全て行い、さらに家賃滞納保証を付与したプラン

「この設備があれば、周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」設備の調査結果です。空室対策で設備投資を検討する際の、優先順位の参考にしてください。

出典：全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅の設備ランキング」2025年版（2025年10月発表・第1673号）。全国の不動産会社への年次アンケート調査。

「今の管理会社に不満はあるが、切り替えは手続きが面倒そう」——多くのオーナー様がそう感じています。実際にオーナー様に動いていただくのはSTEP 6の「解約連絡」1か所だけ。契約期間の途中でも切り替えは可能で、入居者様に負担や不利益は生じません。

1. STEP 1

   即日〜数日/無料

   お問い合わせ・一次ヒアリング

   フォームまたはお電話で、物件の所在地・戸数・種別（マンション／アパート／戸建て／一棟）・現在の管理会社・お困りごとをお聞かせください。「他社と比較検討中」「まだ切り替えを決めていない」段階でも問題ありません。担当エリアの店舗スタッフが一次窓口となり、その場で概算の方向性と、次の打ち合わせ日時をご相談します。しつこい追客の電話はいたしません。

2. STEP 2

   3〜7日/無料

   現況資料の確認・無料診断

   直近3〜6か月の管理レポート、レントロール（賃貸借条件一覧）、現在の管理委託契約書をご提示ください。ネクストライフが、①空室・滞納の状況 ②家賃設定と周辺の成約相場との乖離 ③募集条件（礼金・フリーレント・広告料）④原状回復・修繕の履歴と水準 ⑤現契約の解約条件 を確認し、改善余地を診断レポートにまとめます。資料が揃わない場合も、公開情報と現地確認で概算の診断が可能です。

3. STEP 3

   訪問1回/無料

   現地調査・エリア市場分析

   担当者が現地を訪問し、建物の外観・共用部の管理状態・空室の室内コンディション・周辺の競合物件と募集条件を確認します。あわせて、担当店舗に来店するお客様の希望条件・予算・成約データと照合し、「この物件は、いくらで、どの入居者層に、どう見せれば決まるか」を具体化します。オーナー様のご同席は不要です。

4. STEP 4

   面談1回/無料

   改善プラン・お見積りのご提示

   診断結果をもとに、(a) 推奨する家賃・募集条件 (b) 必要なリフォーム／クリーニングと、その費用対効果（想定家賃アップ額と投資回収年数）(c) 管理プランと管理料の明細 (d) 切り替えスケジュール を、1つの提案書にまとめてご説明します。他社の見積もりと比較しやすいよう、費用は項目ごとに開示します。ご検討のための持ち帰りも歓迎です。

5. STEP 5

   郵送・オンライン可

   管理委託契約の締結

   提案内容にご納得いただけたら、ネクストライフと管理委託契約を結びます。契約書のドラフトは事前にお渡しし、中途解約の条件・報告の様式・費用の範囲など、疑問点をすべて解消してから締結する流れです。遠方にお住まいの方、法人所有、共有名義の場合も、郵送またはオンラインでの契約に対応します。なお、この時点ではまだ現管理会社との契約は継続したままです。

6. STEP 6

   ここだけ

   1〜3か月前通知

   現管理会社への解約通知と引継ぎ（オーナー様の作業はここだけ）

   現在の管理会社へ「解約する」旨をご連絡いただきます（多くの契約で1〜3か月前の書面通知が必要）。連絡の文面はネクストライフがひな形をご用意します。その後の実務はすべて当社が代行します——管理委託契約書・鍵・入居者名簿・賃貸借契約書・預り敷金の引継ぎ、家賃保証会社の契約承継、火災保険や設備リース・インターネット契約の確認まで、現管理会社と直接やり取りして進めます。オーナー様が現管理会社と気まずいやり取りをする場面は最小限です。

7. STEP 7

   切替日=月初/月末

   入居者様へのご案内・管理開始

   入居者様へ「管理会社変更のお知らせ」を書面でご案内し（必要に応じて各戸へ投函・郵送）、家賃の新しい振込先、緊急連絡先、設備故障時の連絡先をお伝えします。家賃の二重請求や日割りのズレが起きないよう、切替日は家賃の起算日にそろえる段取りです。管理開始後は、初月に現況報告、以降は毎月の収支報告をお送りし、空室がある場合は募集活動の週次レポートで進捗を共有します。

安定経営を実現したオーナー様のリアルな声を紹介します。

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保有し続けるべきか、売却すべきか。ネクストライフは管理会社の視点で、収益シミュレーションと売却査定の両面から検討します。区分マンション・一棟・相続物件まで対応。売り時の判断から、賃貸中物件（オーナーチェンジ）の売却、買い替えのご相談まで承ります。

種別

一棟アパート

坪数

82.4坪

建物構造

鉄骨造

交通

最寄駅 徒歩9分

築年月

25年

CASE.01

一棟アパートの収益性を訴求し、投資家へ高値で売却

• 

  想定利回りを
  明確に資料化

• 

  投資家ネットワークで
  好条件の買主を確保

オーナー様のご要望

収益物件として、相応の価格で売却したい。

対策

レントロールや修繕履歴を整理し、想定利回りを明確にした提案資料を作成しました。
投資家向けネットワークへ訴求し、相場を上回る価格での成約につなげました。

種別

一戸建て

間取り

4LDK / 95㎡

建物構造

木造

交通

最寄駅 徒歩15分

築年月

30年

CASE.02

相続物件をスピーディに現金化、共有名義もまとめて解決

• 

  相続物件を
  3週間で現金化

• 

  共有者全員の
  合意形成をサポート

オーナー様のご要望

相続した実家を、兄弟で揉めずに早く整理したい。

対策

権利関係と必要書類を当社で整理し、共有者様全員へ個別にご説明して合意形成を進めます。
買取保証も併用し、確実かつ短期での現金化を実現しました。